Ejendomsskat er en væsentlig driftsomkostning for ejere af boliger, udlejningsejendomme og erhvervsejendomme, og den påvirker både cash flow, prissætning og afkast. Denne skat omfatter både kommuneskat og de skattepligtige dele af ejendomsværdien, som blandt andet er relevant for boligejere, der ønsker at optimere den samlede boligskat i deres budgetter.

Kort definition

Ejendomsskat er den samlede skat på fast ejendom i Danmark. Den omfatter typisk kommunal grundskyld, statslig ejendomsværdiskat for ejerboliger samt i nogle kommuner dækningsafgift på visse erhvervsejendomme. Ved udregning af skat indgår ofte også beregningen på forskudsopgørelsen, så både skattemæssige og kontante forhold afstemmes korrekt.

Uddybende forklaring

Begrebet dækker flere skattearter med forskellige formål og beregningsgrundlag. Grundskylden er en kommunal skat, som også opfattes som en del af kommuneskatten, og den beregnes af grundens værdi. Satsen fastsættes af den enkelte kommune inden for lovens rammer og opkræves typisk i to rater. Ejendomsværdiskatten, ofte omtalt som boligskat, er en statslig skat, der beregnes af boligens værdi og gælder for ejere, der bruger ejendommen til egen bolig. Denne skat registreres og opdateres typisk i både forskudsopgørelsen og årsopgørelsen, hvilket er vigtigt for skatteforvaltningen. Dækningsafgift kan kommunalt pålægges visse erhvervsejendomme ud fra værdien af de byggede arealer.

Fra 2024 benyttes et opdateret vurderingssystem, hvor både grundværdi og ejendomsværdi – ofte refereret til som ejendomsvurdering – fastsættes med et sikkerhedsnedslag for at håndtere usikkerhed i vurderingerne. Satserne for ejendomsværdiskat er samtidig justeret, og der er indført ordninger, som skal forhindre pludselige skattestigninger for eksisterende boligejere. Blandt disse ordninger ses boligskatterabat, der knyttes direkte til ejendommen.

Ejendomsskat har direkte betydning for budgetter og værdiansættelse. For en udlejningsejendom er grundskyld en driftsudgift, der påvirker net yield. For ejerboliger påvirker ejendomsværdiskatten ikke alene den disponible indkomst, men skal også medtages på den individuelle forskudsopgørelse for at sikre korrekt beregning. For erhvervsejendomme kan en kommunal dækningsafgift være en væsentlig post, der bør tages højde for i leje- og investeringskalkuler.

I praksis er det afgørende at kende de anvendte vurderingsgrundlag, de gældende satser i den relevante kommune og eventuelle særlige ordninger eller overgange. Fejl i BBR-data eller usikkerhed om anvendelseskode kan medføre forkert beregning og dermed forkerte forudsætninger for en handel eller et budget, hvilket også kan påvirke den måde, forskudsopgørelsen opstilles på – noget skatteforvaltningen løbende følger op på.

Hovedkomponenter

Bemærk at ejerlejligheder betaler grundskyld via ejerforeningen, der fordeler efter fordelingstal.

Beregning i praksis

Overordnet beregnes ejendomsskat ud fra offentlig ejendomsvurdering og de fastsatte satser. Arbejdstrin for en typisk beregning:

• Find grundværdi og ejendomsværdi (ejendomsvurdering) for den seneste vurdering.
• Anvend sikkerhedsnedslag, hvis det fremgår af reglerne for det aktuelle år.
• Grundskyld: multiplicer kommunens promille med den justerede grundværdi.
• Ejendomsværdiskat: anvend statens satser og tærskler på den justerede ejendomsværdi. Beløbet skal reflekteres i forskudsopgørelsen, som eksempelvis kontrolleres ved periodiske gennemgange.
• For erhverv: vurder om kommunen opkræver dækningsafgift, og beregn efter lokale regler.
• Kontroller eventuelle nedsættelser eller rabatter, eksempelvis boligskatterabat knyttet til ejendommen.
• Opdater evt. forskudsopgørelsen yderligere – husk at en korrekt forskudsopgørelse mindsker risikoen for restskat ved årsafslutningen.

Eksempel på formelopstilling:

• Grundskyld = Grundværdi efter eventuelt sikkerhedsnedslag x kommunal promille
• Ejendomsværdiskat = (Satser x Ejendomsværdi efter eventuelt sikkerhedsnedslag), fordelt på trappetrin ifølge statens aktuelle regler. Dette beløb fremgår både af den første og den efterfølgende forskudsopgørelse.
• Dækningsafgift = Bygningernes afgiftsgrundlag x kommunal promille, hvis relevant

Det er en god idé at indhente kommunens promiller for både grundskyld og en eventuel dækningsafgift, da de kan variere fra år til år inden for det tilladte spænd. For ejendomsværdiskatten offentliggør Skattestyrelsen satser og grænser årligt – og disse opdateres løbende i forskudsopgørelsen, så man altid er opdateret.

Eksempler eller anvendelse i kontekst

Ejerbolig, villa

• Offentlig ejendomsvurdering: 4,5 mio. kr.
• Grundværdi: 1,3 mio. kr.
• Kommunal grundskyldspromille: 26
• Ejeren bor i ejendommen
• Sikkerhedsnedslag anvendes efter gældende regler

Oversigt:

• Grundskyld beregnes af grundværdien efter sikkerhedsnedslag. Antag nedslaget reducerer grundværdien til 1,04 mio. kr. Grundskyld: 1.040.000 x ,026 = 27.040 kr. årligt.
• Ejendomsværdiskat beregnes af ejendomsvurderingen efter sikkerhedsnedslag og efter statens satser for året. Beløbet indgår i både den første, anden og tredje forskudsopgørelse i løbet af året for en løbende afstemning.

Udlejningsejendom, boligudlejning

• Ejendomsværdiskat betales ikke, da ejendommen ikke benyttes som ejerens bolig.
• Grundskyld er en driftsudgift for udlejeren. Den bør budgetteres på linje med forsikring, vedligehold og administration.
• I due diligence indgår vurdering af fremtidige ændringer i grundskylden, eksempelvis som følge af nye ejendomsvurderinger eller ændrede promiller.

Erhvervsejendom, kontor/let erhverv

• Grundskyld beregnes som for andre ejendomme.
• Dækningsafgift kan forekomme, hvis kommunen har vedtaget den. Størrelsen varierer og beregnes af værdien af bygningerne til erhverv.
• Effekten ses direkte på ejendommens net yield og bør indgå i kapitalisering og prisforhandling.

Ejendomsskat i lejekontrakter

• Lejekontrakter for erhverv indeholder ofte bestemmelser om refusion af ejendomsskatter.
• Ved boliglejemål kan skattereformer påvirke det samlede omkostningsniveau i ejendommen og dermed fremtidig lejefastsættelse inden for lovens rammer. Det er derfor essentielt, at den skattepligtige beregning er korrekt angivet i lejekontrakten – som ofte også henvises til i forskudsopgørelsen.

Vurderingsgrundlag og datakilder

De offentlige vurderinger danner basis for beregning. Disse udsendes af Vurderingsstyrelsen og kan findes i digitale registre. Der opereres med:

• Ejendomsværdi: samlet værdi af grund og bygninger, hvilket indgår i den samlede ejendomsvurdering.
• Grundværdi: værdi af grunden i ubebygget stand.
• BBR-data: areal, anvendelse, opførelsesår, tekniske installationer. Fejl i BBR kan påvirke vurderingen.

Opdateringer

• Satser for ejendomsværdiskat fastsættes årligt af staten.
• Kommunale promiller kan ændres inden for lovens rammer.
• Overgangsordninger og sikkerhedsnedslag kan variere over tid.

Opkrævning

• Grundskyld opkræves af kommunen, ofte i februar og august – og dette kan betragtes som en form for kommuneskat, hvor de specifikke rater fremgår i den enkelte forskudsopgørelse.
• Ejendomsværdiskat afregnes via forskuds- og årsopgørelse hos Skattestyrelsen, hvor en omhyggelig gennemgang af forskudsopgørelsen sikrer korrekt skattebetaling.
• Dækningsafgift, hvis relevant, opkræves kommunalt.

Særlige ordninger og forhold

Boligskatterabat

• Gælder for ejere, der oplever højere boligskat som følge af nye vurderinger, inden for de præcise kriterier i reformen.
• Rabatten knyttes til ejendommen og reducerer betalingen i de år, hvor ordningen gælder, hvilket også justeres i den løbende forskudsopgørelse.

Sikkerhedsnedslag

• Et fast procentuelt nedslag på vurderingen, der indgår i skattegrundlaget for at tage højde for usikkerhed.
• Nedslaget påvirker både grundværdi og ejendomsværdi, afhængigt af reglerne for året.

Ejerlejligheder

• Grundskyld opkræves via ejerforeningen og fordeles efter fordelingstal.
• Ejendomsværdiskat betales af den enkelte ejer, hvis boligen bruges som helårsbolig af ejeren.

Ombygning og ændret anvendelse

• Skift i anvendelse fra bolig til erhverv eller omvendt kan ændre afgiftsbilledet, særligt for dækningsafgift.
• Opdatering af BBR er nødvendig for korrekt vurdering.

For boligejere – og særligt for ældre personer, der kan have behov for pensionistlån – kan ændringer i ejendomsskatterne have stor betydning for den samlede økonomi. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på både forskudsopgørelsen og de konkrete satser, som skatteforvaltningen løbende kommunikerer.

Budgettering og due diligence

Når ejendomsskat indgår i en transaktion eller i den løbende drift, er det hensigtsmæssigt at:

• Indhente og dokumentere aktuelle vurderinger samt eventuelle foreløbige ejendomsvurderinger.
• Kontrollere kommunens grundskyldspromille og politik for dækningsafgift.
• Verificere BBR-data, herunder arealer og anvendelseskoder.
• Gennemgå eventuel boligskatterabat og dens betydning for netto-betalingen.
• Udarbejde følsomheder på satser og vurderinger i afkastberegninger.
• Afklare refusionsklausuler i eksisterende lejekontrakter for erhverv.
• Sørge for at den opdaterede forskudsopgørelse afspejler alle ændringer, så eventuelle efterfølgende restskatter undgås.

Mini-tjekliste ved køb

• Er vurderingsdata opdaterede, og er der indsigelser under behandling?
• Hvad er kommunens aktuelle promiller og eventuelt politisk signal om ændringer?
• Findes der dækningsafgift, og i givet fald på hvilke typer ejendom?
• Hvilken effekt har sikkerhedsnedslaget i de aktuelle beregninger?
• Er der forhold, der tilsiger ændring af BBR, som kan påvirke vurderingen?

Hyppige fejl og faldgruber

• Antagelse om at ejendomsværdiskat gælder for udlejningsejendomme. Den gælder kun for ejerens egen bolig.
• Oversete ændringer i kommunale promiller, som kan løfte grundskylden mere end forventet.
• Mangelfuld gennemgang af BBR-oplysninger, der fører til forkert vurderingsgrundlag.
• Manglende hensyntagen til dækningsafgift ved erhverv, der kan påvirke afkast væsentligt.
• Forveksling af foreløbige vurderinger med endelige, hvilket kan give midlertidige udsving i skattegrundlaget.
• Utilstrækkelig kontrol af forskudsopgørelsen, hvilket kan medføre, at de skattepligtige beløb ikke afstemmes korrekt.

Overblik over roller og ansvar

• Ejer: Ansvarlig for betaling af grundskyld, ejendomsværdiskat og eventuel dækningsafgift.
• Ejerforening: Opkræver og fordeler grundskyld for ejerlejligheder.
• Kommune: Fastsætter promiller, opkræver grundskyld og eventuel dækningsafgift – og forvalter samtidig den lokale kommuneskat.
• Skattestyrelsen/Vurderingsstyrelsen: Fastsætter vurderinger, satser og administrerer ejendomsværdiskat, herunder opdatering af forskudsopgørelsen.
• Skatteforvaltningen: Overvåger og håndhæver reglerne for de skattepligtige elementer af ejendomsskatterne.

Anvendelse i analyser og værdiansættelse

For investorer og administratorer indgår ejendomsskat i driftsbudgetter og afkastberegninger. Standardtilgangen er at:

• Indregne grundskyld og eventuel dækningsafgift i driftsomkostninger.
• Modellere ejendomsværdiskat kun for scenarier med ejerboliger.
• Opstille flere scenarier for vurdering og satser ved lang horisont.
• Teste robustheden i case kalkuler med stigninger i promiller eller justeringer i vurderingsgrundlag.
• Gennemgå den løbende forskudsopgørelse, så de skattepligtige beløb registreres korrekt.

En struktureret model giver et klarere billede af net yield og evt. EBT før skat. Ved salg og køb vil korrekte forudsætninger om ejendomsskat ofte være en forudsætning for at undgå efterfølgende tvister.

Hvor finder man de gældende satser

• Kommunens hjemmeside for grundskyld, kommuneskat og eventuel dækningsafgift.
• Skattestyrelsen for ejendomsværdiskat, satser og grænser.
• Vurderingsportalen for værdier på ejendom og grund.
• Økonomiske vejledninger i fagportaler, hvor lovændringer og praksis er opsummeret.

For en opdateret og sammenfattet gennemgang med eksempler, beregningsmetoder, satser og henvisninger til relevante kilder kan du læse mere her: ejendomsskat: en guide til forståelse og optimering https://redata.dk/leksikon/ejendomsskat-en-guide-til-forstaaelse-og-optimering

Se også

• Grundskyld
• Ejendomsværdiskat
• Dækningsafgift
• Offentlig vurdering
• BBR
• Boligskatterabat
• Driftsbudget
• Net yield

For nogle boligejere, særligt dem i den sene alder, kan det være relevant at undersøge muligheder for pensionistlån, da sådanne låneordninger ofte tager hensyn til den samlede økonomiske situation i forbindelse med ejendomsskat og boligskat. Desuden er det essentielt at få foretaget en nøjagtig ejendomsvurdering, så den endelige forskudsopgørelse stemmer overens med de gældende retningslinjer, hvilket skatteforvaltningen nøje følger.