Dette opslag giver et nøgternt overblik over, hvornår for meget betalt ejendomsskat – herunder kommuneskat og boligskat – typisk tilbagebetales, hvem der udbetaler pengene, og hvilke skridt en ejer, herunder boligejere, kan tage for at få en refusion på plads. Indholdet er målrettet professionelle aktører i den danske ejendomsbranche, og det understreger vigtigheden af, at ejendomme, som er skattepligtige, har korrekte underlag, for eksempel med hensyn til grundværdi og ejendomsværdi.

Kort definition

Tilbagebetaling af for meget betalt ejendomsskat er refusion af kommunal grundskyld eller statslig ejendomsværdiskat (ligesom boligskat for ejerboliger), når opkrævningen overstiger korrekt skat efter gældende vurdering, registrering og regler. Det er en vigtig del af den samlede forskudsopgørelse, som boligejere og erhvervsaktører bør have indarbejdet i deres skatteplanlægning.

Refusionen udbetales normalt af kommunen (grundskyld og eventuel dækningsafgift) eller via Skattestyrelsens årsopgørelse (ejendomsværdiskat). Den korrekte forskudsopgørelse er afgørende for at undgå uventede reguleringer i de efterfølgende opgørelsesperioder.

Uddybende forklaring

Tilbagebetaling opstår, når skattegrundlaget viser sig at være for højt – eksempelvis når de oprindelige tal i forskudsopgørelsen har udvist unøjagtigheder. Det kan skyldes rettelser i BBR, en ændret ejendomsvurdering eller en administrativ fejl i opkrævningen. For investorer og administratorer er det centrale at få identificeret fejlkilden, få rettet grundlaget og sikre udbetaling til NemKonto eller via modregning i kommende rater.

Der er væsentlig forskel på kommunal ejendomsskat (grundskyld) og ejendomsværdiskat, både i forhold til processen og tidspunkter for udbetaling, hvilket afspejles i en opdateret forskudsopgørelse. Kommunen håndterer grundskyld, og justeringer i boligskat kan ske, når de opdaterede data er tilgængelige. Skattestyrelsen håndterer ejendomsværdiskat gennem årsopgørelsen.

En vigtig praktisk detalje: Ved ejerskifte betaler sælger i udgangspunktet grundskyld for hele kalenderåret til kommunen, da skattepligten typisk knytter sig til ejerskab pr. 1. januar. Eventuel udligning mellem køber og sælger sker ved refusionsopgørelsen – og bør afstemmes med den reviderede forskudsopgørelse – ikke som kommunal tilbagebetaling. For ejendomsværdiskat fordeles skatten automatisk efter ejerperioden og justeres i årsopgørelsen.

Hvad udløser tilbagebetaling

Typiske årsager er:

• Fejl i BBR (forkert areal, manglende registrering af nedrivning, forkert anvendelse).
• Rettelse i ejendomsvurdering, herunder afgørelse efter klage.
• Forkert anvendt promille eller manglende reduktion (for eksempel ved delvis fritagelse).
• Administrativ fejl i opkrævning eller periodisering.
• For ejendomsværdiskat: ændringer i ejerperioder, helårsstatus for ejerbolig eller specifikke fradrag, som også kan påvirke boligskat.

Er ejendomsvurderingen ændret med tilbagevirkende kraft, vil kommunen normalt regulere de berørte år. Det sker ofte ved at modregne i fremtidige rater og udbetale eventuelt overskydende beløb til NemKonto. Denne proces bør endvidere tages i betragtning, når man udarbejder den næste forskudsopgørelse.

Hvem udbetaler

• Grundskyld og dækningsafgift: Kommunen, ofte med automatisk modregning i næste opkrævning eller direkte udbetaling til NemKonto.
• Ejendomsværdiskat: Skattestyrelsen via årsopgørelsen. Overskydende beløb udbetales, hvis der ikke er modregning i anden gæld. Det er vigtigt, at forskudsopgørelsen stemmer overens med de opdaterede forhold, både for boligejere og erhvervsaktører, for at opnå korrekt regulering af boligskat.

Hvornår sker udbetaling

Tidsrammerne afhænger af grundlaget for rettelsen:

• For simple rettelser (fx BBR-opdatering, forkert promille) kan kommunen typisk håndtere udbetalingen inden for få uger efter, at rettelsen er registreret – som opdateringer i den seneste forskudsopgørelse.
• Ved klagesager om vurdering afhænger tidshorisonten af sagsbehandling hos Vurderingsstyrelsen. Udbetaling sker først, når der foreligger en endelig afgørelse, og kommunen har modtaget opdateret grundlag.
• Ejendomsværdiskat reguleres ved årsopgørelsen i foråret. Eventuel tilbagebetaling følger Skattestyrelsens almindelige udbetalingsrutiner, og den opdaterede forskudsopgørelse kan danne grundlag for den korrekte regulering af boligskat.

Nogle kommuner praktiserer altid modregning i næstkommende rate, hvis fristen for opkrævningen ikke er passeret. Andre udbetaler straks til NemKonto, når reguleringen overstiger en vis størrelse. Det er god praksis at afklare kommunens håndtering, da dette også er relevant for den samlede forskudsopgørelse.

Renter og modregning

Refusion kan være med eller uden rentegodtgørelse, afhængigt af årsagen til reguleringen og den konkrete regelanvendelse. Kommuner henviser typisk til renteloven og lokale praksisser for offentlige tilbagebetalinger. Ved længere forløb på grund af klage kan rentetilskrivning forekomme fra det tidspunkt, hvor betalingen anses for sket med urette, men praksis varierer – ligesom vilkårene for boligskat kan variere for forskellige skattepligtige ejendomme.

Myndigheder kan modregne i anden forfalden gæld. Det gælder også i forbindelse med årsopgørelsen for ejendomsværdiskat, hvor den korrekte forskudsopgørelse er med til at minimere fejl.

Sådan griber man processen an

• Gennemgå opkrævningen og sammenhold med seneste ejendomsvurdering og BBR.
• Identificér, om problemet ligger i vurderingen, registreringen eller selve opkrævningen.
• Ret BBR-data i BBR’s selvbetjening eller via kommunens tekniske forvaltning.
• Følg op på eventuel vurderingsklage hos Vurderingsstyrelsen.
• Skriv til kommunens opkrævning og anmod om regulering samt udbetaling til NemKonto. Vedlæg dokumentation.
• For ejendomsværdiskat: kontrol i årsopgørelsen og brug TastSelv ved fejl. Inkludér også den seneste forskudsopgørelse for at vise, hvad der er blevet beregnet af boligskat.

En kort, faktuel anmodning med relevante bilag fremskynder sagsbehandlingen.

Tjekliste for administratorer på porteføljer

• Afstem årligt opkrævninger mod BBR og vurderingsdata for alle ejendomme.
• Registrér hændelser der ændrer skattegrundlag (nedrivninger, ændret anvendelse, opdeling/sammenlægning).
• Overvåg vurderingsafgørelser og følg op på reguleringer over for kommunen.
• Dokumentér betalte rater og opkrævningsperioder pr. ejendom for præcis refusion eller modregning.
• Planlæg likviditet, når der forventes større tilbagebetalinger eller modregninger, således at eventuelle uregelmæssigheder i forskudsopgørelsen opfanges rettidigt.

Typiske forløb og tidsrammer

Tabellen er vejledende. Konkrete tider varierer efter kommune og sagskompleksitet.

Dokumentation der typisk hjælper

• Kopi af opkrævning og kvitteret betaling.
• Uddrag af BBR med markering af rettelser.
• Vurderingsafgørelse eller kvittering for indsendt klage.
• Overdragelsesaftale og refusionsopgørelse ved ejerskifte.
• Beregning der viser differencen mellem opkrævet og korrekt beløb – herunder opgørelser fra den seneste forskudsopgørelse, som afspejler den forventede boligskat.

En fuld, sporbar dokumentpakke sparer tid for både afsender og modtager.

Kommunikation og opfølgning

Hold kommunikationen skriftlig. Angiv sagsnummer og ejendomsdata (adresse, matrikel, CVR/P-nummer ved erhverv) i emnefeltet. Registerér afsendelse og svarfrister i jeres sagsstyring. Husk at indarbejde relevante oplysninger fra forskudsopgørelsen, så sagsbehandleren hurtigt kan se den opdaterede status for boligskat.

Opfølg efter en realistisk frist. Mange kommuner har faste kørsler for reguleringer i tilknytning til rateopkrævning, hvilket kan forklare perioder med inaktivitet i sagen.

Risici ved at vente

• Likviditet bindes unødigt.
• Modregning i kommende rater kan uoverskueliggøre porteføljestyring.
• Ændringer i ansvarlig enhed eller medarbejder skaber tab af historik.
• For boligejere kan forsinket regulering af boligskat og fejl i forskudsopgørelsen skabe økonomisk usikkerhed, hvilket i visse tilfælde kan medføre, at der må optages et pensionistlån som midlertidig likviditetsløsning.

Tidlig handling giver bedre overblik og hurtigere afklaring.

Eksempler eller anvendelse i kontekst

Eksempel 1: BBR-fejl, hurtig refusionEn investeringsejendom har ved en fejl registreret et bebygget areal på 3.800 m² i BBR, men det korrekte areal er 3.500 m² efter en delvis nedrivning. Administrator indsender dokumentation for nedrivningsdato og opdaterer BBR. Kommunen regulerer grundlaget for grundskyld. Da opkrævningen er for høj for indeværende år, udsteder kommunen en kreditnota og udbetaler overskydende beløb til ejers NemKonto fire uger efter, at rettelsen fremgår i systemet – informationen ses også i den seneste forskudsopgørelse.

Eksempel 2: Vurderingsklage, længere forløbEn erhvervsejendom har været vurderet som kontor, men anvendes overvejende til lager. Klage til Vurderingsstyrelsen ender med ændret vurdering. Kommunen modtager det opdaterede grundlag og regulerer ejendomsskatten for de år, der er omfattet af afgørelsen. Refusion sker delvist ved modregning i kommende rater og delvist ved udbetaling, da der opstår et kreditsaldo. Tidsforløbet strækker sig over måneder, men det samlede resultat er en mærkbar likviditetsforbedring, som skal afspejles i den næste forskudsopgørelse.

Eksempel 3: Ejendomsværdiskat efter ejerændringEn privat ejer flytter ud og udlejer boligen midt på året. Ejendomsværdiskat skal kun betales for de måneder, hvor boligen anvendes som ejerbolig – altså en form for boligskat. Skattestyrelsen regulerer automatisk på årsopgørelsen ud fra registreret anvendelse og ejerperiode. Ejeren modtager tilbagebetaling af for meget betalt ejendomsværdiskat sammen med øvrige skatteforhold efter årsopgørelsen, hvis der ikke er anden gæld til modregning. Den opdaterede forskudsopgørelse for den pågældende periode er med til at sikre, at boligejere får en korrekt beregning.

Eksempel 4: Ejerskifte og refusionsopgørelseEn udlejningsejendom skifter ejer pr. 1. september. Kommunen har opkrævet grundskyld hos sælger for hele året, da ejerskab pr. 1. januar er afgørende. Ved handel udarbejdes en refusionsopgørelse, hvor køber erstatter sælger for perioden efter overtagelsesdagen. Der sker ingen direkte tilbagebetaling fra kommunen i denne situation, og eventuelle justeringer – blandt andet af boligskat – sker internt via den reviderede forskudsopgørelse.

Eksempel 5: Forkert promille i opkrævningenKommunen har ved en fejl anvendt en for høj promille i en enkelt rate. Administrator påtaler fejlen skriftligt. Kommunen udsteder en kreditnota og modregner i næste rate. Da næste rate først forfalder halvanden måned senere, anmoder ejeren om straksudbetaling til NemKonto for at undgå unødigt likviditetsbinding. Den seneste forskudsopgørelse afspejler, at boligskatbeløbet skal justeres, og kommunen imødekommer anmodningen.

Praktiske skridt ved anmodning til kommunen

• Angiv ejendommens adresse, matrikel og evt. ejendomsnummer.
• Beskriv kort fejlen og den forventede regulering (beløb og periode).
• Vedlæg dokumentation i et samlet PDF-bilag.
• Bed om enten modregning eller udbetaling til NemKonto, afhængigt af jeres likviditetsbehov.
• Oplys kontaktperson og sagsreference hos jer.
• Inkludér eventuelt oplysninger fra den seneste forskudsopgørelse, der dokumenterer beregningen af boligskat.

Et kortfattet og fuldt dokumenteret oplæg øger hastigheden i sagsbehandlingen.

Håndtering i større porteføljer

For porteføljeforvaltere kan en halvårlig gennemgang af skattegrundlag og opkrævninger afdække både fejl og forbedringsmuligheder. Brug et standardiseret skema pr. ejendom:

• Seneste vurdering og status for klager.
• BBR-nøgletal (arealer, anvendelse, byggeår, installationer).
• Gældende kommunal promille og afgifter.
• Betalte rater og evt. godskrivninger.
• Identificerede afvigelser og næste skridt.
• Opdatering af den seneste forskudsopgørelse, så boligskat beregnes korrekt.

Registrér også, om kommunen typisk modregner eller udbetaler, og hvilke behandlingsfrister de oplyser. Skatteforvaltningen bør have klare retningslinjer for dette, så gennemsigtigheden i processen opretholdes.

Vurderingssystemet og forventningsstyring

Ændringer i vurderingssystemet kan give efterslæb i sager. Det påvirker timingen for tilbagebetalinger, især ved klageforløb. Informér interne interessenter om, at refusion først kan gennemføres, når nyt grundlag er endeligt. Indtil da bør budgetter og likviditetsplaner tage højde for usikkerhed i tidspunkter – herunder de justeringer, der også skal afspejles i den næste forskudsopgørelse.

Samtidig er det relevant at have styr på interne bilag og datoer for ændringer. Det gør det lettere at argumentere for tilbagebetaling og eventuel rentegodtgørelse, når afgørelsen foreligger.

Når refusion udebliver

Hvis der ikke sker regulering efter en velbegrundet henvendelse:

• Følg op skriftligt med præcis dato og sagsnummer.
• Bed om status for intern kørsel og forventet afregningstidspunkt.
• Overvej at eskalere internt i kommunen, hvis sagen står i stampe.
• For ejendomsværdiskat: kontroller årsopgørelsen og kontakt Skattestyrelsen via TastSelv-besked med konkret reference til de linjer, der er forkerte – og sikr derved, at den seneste forskudsopgørelse er opdateret.

I sidste ende kan en formel påmindelse eller klagevejledning fra myndigheden afklare næste skridt.

Hvor finder man mere faglig dybde

En praktisk gennemgang af begreber og greb, der påvirker opkrævninger og refusioner, findes i denne faglige artikel: Ejendomsskat: en guide til forståelse og optimering. Læs mere på redata.dk: https://redata.dk/leksikon/ejendomsskat-en-guide-til-forstaaelse-og-optimering

Artiklen går i dybden med centrale definitioner, opgørelsesmetoder og muligheder for at sikre korrekte opkrævninger i praksis.

Evt. relaterede begreber

Se også:

• Grundskyld
• Ejendomsværdiskat
• Dækningsafgift
• Refusionsopgørelse
• BBR
• Vurderingsklage
• Ejendomsvurdering
• Digital selvbetjening (TastSelv, NemKonto)
• Ejendomsforvaltning og porteføljestyring
• Ejendomsskat: en guide til forståelse og optimering (https://redata.dk/leksikon/ejendomsskat-en-guide-til-forstaaelse-og-optimering)
• Forsudsopgørelse
• Boligskat
• Boligskat
• Forsudsopgørelse
• Forsudsopgørelse
• Boligejere
• Pensionistlån
• Forsudsopgørelse
• Kommuneskat
• Skattepligtig
• Ejendomsværdi
• Grundværdi
• Skatteforvaltningen

Denne oversigt og de medfølgende eksempler illustrerer, hvordan en korrekt opdateret forskudsopgørelse sikrer, at boligskat og øvrige skatteforhold forbliver korrekte – hvilket er essentielt for både skattepligtige ejendomme og boligejere i den samlede forvaltning af porteføljen. Hertil kan en rettidig gennemgang og eventuel omstilling af vilkårene, eksempelvis via et pensionistlån, have afgørende betydning for likviditetsstyringen, særligt i perioder med hyppige ændringer i de opkrævede beløb.