EBITDA: Definition og betydning i ejendomsbranchen

EBITDA står for Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization og bruges bredt i ejendomsindustrien til at analysere en virksomheds driftsresultat uden hensyntagen til finansiering, skat og afskrivninger (nedskrivninger). Begrebet giver et billede af indtjening (indtægt) fra drift alene, før finansielle og regnskabstekniske faktorer spiller ind. Det er et nøgleelement i vurderingen af både profitabilitet og profitability, hvilket gør det centralt for financial performance. Samtidig er EBITDA en vigtig parameter i værdiansættelse af ejendomme og assets.

Betydning og brug af EBITDA

I praksis anvendes EBITDA – og en mere detaljeret variant, adjusted EBITDA – til at evaluere en virksomheds økonomiske sundhed, dens driftsrentabilitet og dens evne til at generere cash flow gennem den daglige drift. For investorer og administratorer i ejendomsbranchen er det et centralt nøgletal ved analyse af investeringsmuligheder og benchmarking mellem forskellige porteføljer eller aktiver. En korrekt ebitda beregning kan f.eks. identificere områder med potentiale for forbedret profitabilitet ved at fokusere på kerneindtægter.

Ved at isolere resultatet fra poster såsom renter, skatter, og afskrivninger (nedskrivninger) giver EBITDA et ”rent” billede af den underliggende drift. Selv om nettoresultat stadig er vigtigt for den samlede vurdering, giver EBITDA et perspektiv på driftsindtjening, der muliggør en mere objektiv sammenligning af capital expenditures og assets tværs over ejendomme – uafhængigt af forskelle i finansiering og regnskabspraksis.

Et eksempel kan være, når en ejendomsinvestor sammenligner to ejendomme med forskellig finansieringsgrad og afskrivningspraksis. Her vil EBITDA-tallet ofte give et mere retvisende billede af, hvad den reelle driftsindtjening er, end en bundlinjepræget analyse af nettoresultat. Det gør det til et ofte brugt værktøj ved due diligence, porteføljestyring og ved udarbejdelse af finansielle præsentationer, hvor både driftsrentabilitet og profitability er centralt.

Sådan beregnes EBITDA

EBITDA kan beregnes ud fra resultatopgørelsen efter følgende formel:

Driftsindtægter	–	Driftsomkostninger	=	EBITDA
Lejeindtægter, serviceindtægter m.m.	–	Løbende vedligehold, forsikringer, personale, administration	=	EBITDA

Bemærk at hverken renter, skatter, afskrivninger eller amortisering indgår i beregningen. Denne rene ebitda beregning gør det lettere at sammenligne ejendomme eller virksomheder på tværs af landegrænser og regnskabspraksis, og den bidrager til en bedre vurdering af virksomhedens værdiansættelse.

EBITDA i praksis – brug i ejendomsbranchen

For mange virksomheder i ejendomsbranchen er EBITDA det mest relevante nøgletal, når der skal laves økonomiske vurderinger af både financial performance og den samlede profitabilitet. Her er nogle konkrete situationer, hvor det typisk kommer i spil:

• Due diligence: Ved investeringer bruges EBITDA til at sammenligne investeringsobjekters driftsindtjening. Det hjælper investorer med at vurdere de enkelte assets og sikre, at capital expenditures matcher den forventede cash flow.
• Finansiering: Banker og kreditgivere kigger ofte på EBITDA ved vurdering af låneevne, da det giver et billede af virksomhedens driftsrentabilitet uafhængigt af nettoresultatets forvrængning af ekstraordinære poster.
• Performanceanalyse: Administrationsselskaber benytter EBITDA for at måle effektiviteten og financial performance på tværs af porteføljer. Her kan man også se på justeringer som adjusted EBITDA for at få et endnu skarpere billede af den underliggende indtjening og profitability.

Et typisk eksempel: En ejendomsadministrator ønsker at benchmarke sine ejendomsporteføljer. Ved at sammenligne EBITDA i procent af omsætning på tværs af porteføljer kan man vurdere, hvor effektivt driften kører, og om der bør sættes ind for at optimere bestemte ejendomme, hvilket igen kan have indflydelse på den samlede profitabilitet og værdiansættelse.

Vil du forstå mere om, hvordan EBITDA kan bruges i ejendomsbranchen? Læs denne artikel om EBITDA på ReData.dk.

Fordele og begrænsninger

Selvom EBITDA er nyttigt i mange situationer, er det vigtigt at være opmærksom på, hvad nøgletallet ikke viser. Da renter, skatter og afskrivninger (nedskrivninger) ikke medtages, giver EBITDA ikke et komplet billede af den samlede økonomiske situation. EBITDA siger heller ikke noget om kapitalstruktur, nødvendige capital expenditures eller investeringens finansieringsomkostninger. Det er derfor essentielt at betragte EBITDA sammen med andre nøgletal som nettoresultat og driftsrentabilitet for at få en samlet vurdering af financial performance.

Fordelene opsummeret:

• Giver indblik i driftsindtjening uafhængigt af finansiering og regnskabsmæssige afskrivninger (nedskrivninger)
• Kan let sammenlignes på tværs af virksomheder, ejendomme og assets
• Anvendes bredt af investorer, kreditgivere og analytikere til vurdering af både profitability og profitabilitet

Begrænsningerne:

• Afslører ikke forhold omkring gæld og likviditet
• Tager ikke højde for nødvendige investeringer og afskrivninger
• Kan overdrive rentabiliteten, hvis faste omkostninger eller særlig finansiering er fraværende

Dette gør det nødvendigt at bruge EBITDA sammen med andre nøgletal og informationer, når man vurderer en ejendomsinvestering eller -drift, for at opnå den mest præcise værdiansættelse af virksomhedens assets.

Vil du arbejde mere datadrevet med performance i dine ejendomsinvesteringer? Med et login på ReData.dk kan du få gratis adgang til vores dataplatform, hvor du hurtigt kan hente relevante nøgletal, benchmarks og detaljer om capital expenditures for ejendomme over hele Danmark.

Prøv ReData gratis og få adgang til værdifulde data om ejendomsmarkedet – det tager kun få minutter at komme i gang!